Продажа недвижимости в России

Материал из Чили - справочник для всех
Перейти к: навигация, поиск


Аннотация
Какие налоги платятся при продаже недвижимости в России, что принимается за базу налогообложения, какие существуют льготы, как подавать налоговую декларацию и пр.

Подробно тема продажи квартиры нерезидентом рассмотрена в этой статье.

Продажа по доверенности

Недвижимость в России собственник может продать либо лично, либо по доверенности, заверенной российским нотариусом.

Если собственник находится за рубежом и не хочет или не может приехать в Россию, он может заверить в консульстве РФ доверенность на третье лицо, которое в России совершит продажу от его имени. Дело в том, что консульства "удостоверяют сделки, кроме договоров об отчуждении недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации" (ст.38 Основ законодательства о нотариате).

Более подробно это разбирается в теме Могу ли я продать или подарить квартиру в России, не выезжая из Чили?

При этом нужно учитывать, что налоговые нерезиденты России не могут воспользоваться льготой по налогу на доходы физических лиц и в общем случае должны уплатить 30% со всей суммы продажи. Практика показывает, что налоговые инспекции не занимаются выяснением, где проживает продавец, но если продажа происходит по консульской доверенности, такой вопрос может возникнуть.

Поэтому общие рекомендации:

  1. Продавать недвижимость лично или по доверенности, выданной российским нотариусом;
  2. Предварительно изучить тему, как сохранить налоговое резидентство России.

База налогообложения

Цитата
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

<...>

5. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
Налоговый кодекс РФ, ст.217.1 (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ)

Это положение касается тех регионов, где была произведена кадастровая оценка недвижимости. Узнать эту оценку можно любым из трех способов, указанных на официальном сайте Росреестра.

Эта статья закрывает возможность продажи недвижимости по договорам, в которых указана заниженная цена. Даже если в договоре купли-продажи указана совсем небольшая цена, налоговая инспекция все равно возьмет налог с 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Ставки налогообложения

Цитата
Статья 224. Налоговые ставки

1. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

<...>

3. Налоговая ставка устанавливается в размере 30 процентов в отношении всех доходов, получаемых физическими лицами, не являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за исключением доходов, получаемых:

в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 15 процентов;

от осуществления трудовой деятельности, указанной в статье 227.1 настоящего Кодекса, в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов ("нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты и другие лица, занимающиеся в установленном действующим законодательством порядке частной практикой");

от осуществления трудовой деятельности в качестве высококвалифицированного специалиста в соответствии с Федеральным законом от 25 июля 2002 года N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации", в отношении которых налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов;
Налоговый кодекс РФ, ст.224

Подача налоговой декларации

При переходе права собственности на недвижимость документы об этом поступают в налоговую инспекцию по месту нахождения недвижимости, а затем при необходимости пересылаются в налоговые инспекции, где зарегистрированы обе стороны договора.

При этом новый собственник становится плательщиком налога на недвижимость и, возможно, налога на землю.

Прежний собственник становится плательщиком налога на доходы физических лиц (НДФЛ) и обязан подать до 30 апреля следующего года налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ, а до 15 июля уплатить налог, если только он не может воспользоваться предусмотренными законом льготами (см. следующий пункт).

Декларацию нужно подать самостоятельно, налоговая рассылками деклараций не занимается.

К декларации следует приложить:

  1. Копию Договора купли-продажи с актом приема-передачи.
  2. Копию Свидетельства о государственной регистрации права собственности ("старое", по которому производилась продажа).
  3. Копии документов, подтверждающих факт получения денежных средств (платежки, расписка и т.п.).
  4. Заявление на предоставление имущественного вычета.
  5. Перечень всех приложений с указанием количества страниц каждого.

Обратите внимание, что если на продажу жилья распространяется льгота и налог на доходы от продажи не платится (ст.228, п.1, подпункт 2), то декларацию в принципе можно не подавать (правило введено федеральными законами от 19 июля 2009 года № 202-ФЗ и от 27 декабря 2009 года № 368-ФЗ). Если декларация все же подается, то эти доходы можно в ней не указывать (ст.229, п.4).

Цитата
Статья 228. Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога.

1. Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:

<...>

2) физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 настоящего Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению;

<...>

2. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 настоящего Кодекса.

Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисляется налогоплательщиком с учетом сумм налога, удержанных налоговыми агентами при выплате налогоплательщику дохода. При этом убытки прошлых лет, понесенные физическим лицом, не уменьшают налоговую базу.

3. Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию.

4. Общая сумма налога, подлежащая уплате в соответствующий бюджет, исчисленная исходя из налоговой декларации с учетом положений настоящей статьи, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

<...>

Статья 229. Налоговая декларация.

1. Налоговая декларация представляется налогоплательщиками, указанными в статьях 227, 227.1 и пункте 1 статьи 228 настоящего Кодекса.

Налоговая декларация представляется не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, если иное не предусмотрено статьей 227.1 настоящего Кодекса.

<...>

4. В налоговых декларациях физические лица указывают все полученные ими в налоговом периоде доходы, если иное не предусмотрено настоящим пунктом, источники их выплаты, налоговые вычеты, суммы налога, удержанные налоговыми агентами, суммы фактически уплаченных в течение налогового периода авансовых платежей, суммы налога, подлежащие уплате (доплате) или возврату по итогам налогового периода.

Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) в соответствии со статьей 217 настоящего Кодекса (за исключением доходов, указанных в пунктах 60 и 66 статьи 217 настоящего Кодекса), а также доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 настоящего Кодекса.
Налоговый кодекс РФ, ст. 228 и 229

Освобождение от уплаты НДФЛ

Согласно Налоговому кодексу РФ, доходы физических лиц от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения при одновременном соблюдении следующих условий:

  1. Продавец является налоговым резидентом РФ (ст.217 НК РФ, п. 17.1);
  2. Недвижимость была в собственности продавца не менее трех (или пяти) лет (ст.217.1 НК РФ, п.3);
  3. Продавец не использовал эту недвижимость для коммерческой деятельности (ст.217 НК РФ, п. 17.1, последний абзац).

Обязательность налогового резидентства РФ

Цитата
Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

<...>

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;
Налоговый кодекс РФ, ст.217, п.17.1

Льготы предусмотрены только для налоговых резидентов РФ. В общем случае налоговым резидентом РФ считается лицо, которое в течение налогового года (с 01 января по 31 декабря) фактически находилось на территории России не менее 183 дней. Более подробно этот вопрос рассматривается здесь.

Минимальный срок владения недвижимостью

Цитата
Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества

<...>

2. Если иное не установлено настоящей статьей, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

3. В целях настоящей статьи минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

4. В случаях, не указанных в пункте 3 настоящей статьи, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.


Налоговый кодекс РФ, ст.217.1 (введена Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ)

Таким образом, для освобождения от НДФЛ нужно быть собственником недвижимости в течение трех лет при выполнении хотя бы одного из следующих условий:

  1. Право собственности получено от близкого родственника или члена семьи по договору дарения или в силу наследования.
  2. Право собственности получено приватизацией.
  3. Право собственности получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

При этом по общему правилу срок отсчитывается от момента регистрации имущественных прав в Росреестре. Однако при наследовании срок отсчитывается от момента открытия наследства (смерти наследодателя), а при продаже кооперативной собственности - от момента полной выплаты пая.

Во всех остальных случаях для получения льготы необходимо быть собственником не менее пяти лет. Следует заметить, что срок в пять лет был введен Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ и распространяется только на сделки, проведенные после 01 января 2016 года. Для сделок, заключенных раньше, действует прежний срок - три года.

Неиспользование недвижимости для коммерческой деятельности

Цитата
Статья 217. Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)

Не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) следующие виды доходов физических лиц:

<...>

17.1) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период:

от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 настоящего Кодекса;

<...>

Положения настоящего пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от реализации ценных бумаг, а также на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности;
Налоговый кодекс РФ, ст.217, п.17.1

Последний абзац статьи 217 Налогового Кодекса (введен Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ) отменяет льготу для "продажи имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности". Это, в частности, означает, что если квартира сдавалась в аренду, то это - "предпринимательская деятельность" и налогами должна облагаться полная сумма от продажи квартиры.

В 2014 году Минфин РФ рассмотрел ситуацию продажи квартиры, которую ее собственник сдавал жильцам и платил налоги как индивидуальный предприниматель: см. Письмо Минфина РФ от 21.07.2014 N 03-04-05/35532. Вывод был сделан следующий: так как жилая квартира использовалась в предпринимательской деятельности, то и ее продажа должна учитываться в рамках упрощенной схемы налогообложения, которую применял этот ИП. Более того, в письме говорится, что недвижимость теряет налоговые льготы при продаже "независимо от срока использования такого помещения в предпринимательской деятельности". То есть: сдал квартиру и честно заплатил налоги хотя бы один раз - потерял налоговые льготы при ее продаже навсегда.

Тем не менее прямого указания на то, что при однократной сдаче квартиры в аренду налоговая льгота теряется безвозвратно, в самом Налоговом кодексе нет, это подзаконные акты. Поэтому, не нарушая закона, можно сделать следующее.

  • Заключать договор аренды на срок менее 1 года с возможностью продления. В этом случае договор не подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
  • Не "светить" сдачу квартиры в банковских выписках. Да, вы платите налоги как ИП, но в поле "Назначение платежа" ваши жильцы пишут, например, "Перевод по договору номер 1234", не уточняя, что это договор найма жилья.
  • Если же в банковских выписках переводы по договору аренды уже значатся, то в принципе такой банковский счет можно и закрыть и открыть новый. Тем более что об открытии и закрытии банковских счетов ИП налоговую информировать не обязаны с 2014 года (Федеральный закон от 2 апреля 2014 г. № 52-ФЗ).
  • Пусть вашу квартиру сдает родственник по генеральной доверенности, он же получает за нее деньги и платит налоги. В этом случае вы не получаете от аренды никакого дохода и при продаже квартиры не попадаете в категорию предпринимателей.

Наконец, в худшем случае можно и заплатить налог как индивидуальный предприниматель. Дело в том, что ИП платит налоги по одним и тем же ставкам вне зависимости от того, является он налоговым резидентом или нет (см. Письмо Минфина РФ от 21.05.2010 №03-11-11/147). Поэтому он может уплатить от суммы продажи 6% (а также 1% в Пенсионный фонд с суммы, превышающей 300 тыс. рублей), а не 30%, как это было бы при продаже "обычным" физическим лицом.

Выводы и рекомендации

1. После продажи недвижимости в России необходимо подать налоговую декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, а до 15 июля следующего года - заплатить налог на доходы физического лица (ст.228 и 229 НК РФ). Налоговую декларацию нужно подавать самому - в бумажном или электронном виде. Вероятность, что налоговая тебя "забудет", очень мала, так как любые сведения по переходу права собственности на недвижимость проходят через налоговиков.

Доходы от продажи квартиры можно не указывать в декларации вообще, но только если эти доходы не облагаются налогом (ст.228 п.1, подпункт 2 НК РФ). В этом случае декларацию 3-НДФЛ можно не подавать вовсе при условии, что ее не нужно подавать по иным основаниям.

2. Если у объекта недвижимости в регистрационной базе указана кадастровая стоимость, то в качестве минимальной налоговой базы берется 70% от кадастровой оценки. То есть занизить стоимость, чтобы уменьшить налоги, можно только до известной степени.

3. Физическое лицо может полностью избежать уплаты налога с продаж, если одновременно выполняются три условия (ст.217 п.17.1, ст.217.1 НК РФ):

  • продавец - налоговый резидент России;
  • объект недвижимости находился в собственности не менее трех (или пяти) лет;
  • он не использовался для извлечения коммерческой выгоды.

4. Если объект недвижимости использовался для коммерческой деятельности (например, сдавался в аренду), то независимо от срока такой деятельности льгота по подоходному налогу теряется (ст.217 п.17.1, последний абзац). Однако существуют возможности эту льготу сохранить.

5. Ставки налога следующие:

  • налоговый резидент РФ - 13% (ст. 224, п.1 НК РФ),
  • налоговый нерезидент РФ - 30% (ст.224, п.3 НК РФ),
  • индивидуальный предприниматель на "упрощёнке" - 6% или 15% (ст.346.20 НК РФ), от резидентства не зависит. Также ИП платит 1% в Пенсионный фонд с доходов, превышающих 300 тыс. рублей.

6. Налоговое резидентство определяется по формуле: фактическое нахождение в России не менее 183 дней в течение налогового года (ст.207 НК РФ). Однако существует ряд возможностей сохранить налоговое резидентство РФ, даже проживая за рубежом.